Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно написать претензионное письмо застройщику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Претензию пишут в произвольной форме: законодательно утверждённого шаблона не существует. Тем не менее профессиональный юрист всегда отличит, кто писал текст — дольщик или же юридически подкованный специалист, поэтому важно тщательно подготовиться и правильно составить претензию застройщику.
Формула и данные для неё
Формула выглядит так:
Сумма неустойки = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ставка рефинансирования в процентах.
В законе говорится, что ставку для расчёта нужно брать на день исполнения обязательств. Исполнение обязательств — это передача квартиры дольщику. Требовать неустойку можно и до, и после наступления даты исполнения обязательств. Для этого и нужна претензия застройщику по ДДУ.
Допустим, застройщик обещал сдать квартиру 30 марта, этот срок зафиксирован в ДДУ. А передал ключи через три месяца после этой даты. Для расчёта неустойки понадобится ставка, которая действовала в тот день, когда дольщик получил ключи.
Другой случай — если с 30 марта прошло полгода, а ключей от квартиры до сих пор нет, то дольщик вправе выбрать ту ставку, которая ему выгоднее. Если 30 марта ставка была выше, чем сейчас, когда истекли полгода просрочки, можно брать значение за 30 марта. А если наоборот, то выгоднее та ставка, что действует сейчас, и тогда подставлять в формулу её.
Способы передачи претензии застройщику
Претензию нужно подготовить в двух экземплярах. Один остаётся у дольщика, второй подаётся застройщику. Экземпляр застройщика кладётся в надписанный конверт (адрес, название компании) и любым доступным способом передаётся получателю: заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения обычной почтой, курьерской доставкой.
Можно также съездить и лично передать компании конверт.
Главное, знать куда именно направлять претензию. Есть три варианта:
- На юридический адрес застройщика. Его чаще всего используют для отправки официальных документов.
- На договорной адрес. Застройщик может указать в договоре адрес, на который следует отправлять документы и претензии. Если адрес есть в договоре, то использование другого, даже юридического, будет считаться неверным.
- На фактический адрес. Это адрес, по которому реально располагается офис. Он часто не совпадает с юридическим. Но если письмо, отправленное по фактическому адресу, вернётся, его нельзя будет использовать как доказательство уведомления при составлении иска. Можно направить письменную претензию застройщику на юридический адрес и продублировать его на фактический.
Объясняем, как составить претензию «на пальцах»
В составлении претензии к застройщику об устранении недостатков нет ничего сложного, сейчас мы это докажем. Для удобства работы разобьем официальную бумагу на три структурных элемента: шапку, основной блок и обращение к строительной компании с требованиями.
В шапке прописываем идентификаторы сторон. Гражданин указывает свои ФИО, серию и номер паспорта, место прописки, а для застройщика укажем полное наименование строительной компании со ссылкой на её организационно-правовую форму, ФИО и должность её руководителя, юридический адрес. Здесь же оставляем свой номер сотового телефона.
Далее по тексту ссылаемся на заключенный со строительной компанией договор участия в долевом строительства, утверждаем, что вы являетесь собственником жилого помещения в доме, возводимом данным застройщиком. Следующим шагом указываем на дату приёмки, утверждаем, что в течение гарантийного срока выявили те или иные недостатки, которые должны быть исправлены силами застройщика за его счёт. Приводим полный перечень недостатков, подкрепляя каждый пункт фотографиями. Снимки прикрепляются к претензии в качестве приложений.
Ниже по документу мы обращаемся к представителю строительной фирмы, выдвигаем требование по части устранения указанных в содержательной части недостатков. Итоговый вариант претензии заявитель подписываем, ставит дату его оформления.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Претензия застройщику по дду
Согласно условиям заключенного договора участия в долевом строительстве № ПН1-ГП1-В-386 от 21.01.2021 (далее — договор) между Обществом с ограниченной ответственностью «Наименование застройщика» и Петровым Степаном Сергеевичем, ООО «Наименование застройщика» обязано осуществить строительство жилого дома (№ 1 по генплану, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, название улицы, номер дома, номер квартиры и после получения разрешения на ввод Жилого дома передать участнику долевого строительства 2 комнатную квартиру № 386 в блок-секции В на 7 этаже жилого дома. В соответствии с п. 3.1. договора застройщик обязуется получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию во втором квартале 2022 года. Согласно п. 3.2. договора передача квартиры участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты участником долевого строительства цены договора. Квартира передается в течение 80 дней с момента наступления последнего из вышеуказанных событий (срок окончания передачи).
За нарушение Застройщиком срока передачи Квартиры, предусмотренного п. 3.2. договора, участнику долевого строительства, последний вправе требовать уплаты Застройщиком неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящим пунктом неустойка уплачивается Застройщиком в двойном размере (пункт 6.3. договора).
В нарушение указанных условий договора ООО «Наименование застройщика» не выполнило условие договора о передачи объекта долевого участия в строительстве в установленный срок.
Расчет неустойки за период с 20.09.2022 по 14.10.2022: (3050000 рублей / 100 * 10% / 300 дней * 2) * 25 дней = 50833.25 руб.
В соответствии с пунктом 6.3. договора прошу уплатить неустойку в размере 50833.25 рублей. В случае не удовлетворения указанных требований в течении 10 календарных дней со дня получения претензии, буду вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании морального вреда, неустойки и штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», а также с требованием о возложении судебных расходов (включая размер государственной пошлины и расходы на оплату услуг представителя) на ООО «Наименование застройщика».
Обязательно ли предъявлять претензию застройщику
Согласно положениям закона № 214-ФЗ, дольщик вправе по своему выбору предъявить претензии застройщику, либо сразу обратиться с иском в суд. Для исков о защите прав участников долевого строительства обязательный порядок направления досудебной претензии застройщику не предусмотрен.
Однако, в этом правиле есть определенные исключения:
- В случае расторжения договора (при наличии соответствующих оснований) участник строительства обязан направить застройщику уведомление (требование) о расторжении ДДУ (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ст. 9 закона № 214-ФЗ).
- Согласно внесенным Постановлением Правительства РФ № 442 изменениям, в период до 31.12.2022 дольщик, обнаружив при приеме помещения недостатки, сначала должен попытаться решить все вопросы во внесудебном порядке и лишь в случае неудачи может обращаться в суд.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Когда лучше подавать претензию застройщику
Предъявить претензию застройщику об устранении недостатков в помещении можно как до, так и после подписания акта о передачи объекта.
Порядок заявления требований зависит от вида обнаруженных недостатков (видимые или скрытые дефекты) и процедуры, установленной законодательством.
Если при приеме помещения обнаружены видимые (явные) дефекты (разбитые окна, трещины на стенах и т.п.), то о них необходимо заявлять сразу, фиксируя их в акте.
Скрытыми дефектами являются недостатки, которые невозможно обнаружить при стандартном осмотре помещения, и которые проявляются по истечении некоторого времени. Типичными примерами скрытых дефектов являются затекание/протекание воды, влажность и осыпающаяся плитка, плесень и т.п.
Если недостатки не удалось выявить при приемке помещения, заявить о них можно в течение гарантийного срока. Этот срок устанавливается в ДДУ, но в любом случае он не может быть менее 5 лет (п. 5 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Чуть меньше — 3 года устанавливается гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование (электроснабжение, водоснабжение и т. д.), включая оборудование, находящееся в общей долевой собственности (лифты). Гарантийный срок отсчитывается с даты передачи помещения дольщику по акту. В ДДУ может быть предусмотрен другой момент начала отсчета, но только более поздний.
Законодательное регулирование
Права граждан, приобретающих квартиры в новостройках, защищены нормативно-правовыми актами Российской Федерации. Основными являются:
- Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214 от 30.12.2004 (далее — ФЗ о ДДУ).
- Закон «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 (далее — ЗОЗПП).
Согласно пункту 1 статьи 7 ФЗ о ДДУ, застройщик должен передать дольщику объект недвижимости, качество которого соответствует требованиям градостроительных и технических регламентов, условиям договора и проектной документации, а также иным нормативам. Любое несоответствие фактических характеристик квартиры является нарушением.
Пунктом 5 статьи 7 ФЗ о ДДУ предусмотрены минимальные гарантийные обязательства застройщика в отношении объекта долевого строительства и его инженерных систем:
- 5 лет на недвижимость;
- 3 года на технологическое оборудование и инженерные системы.
Как отправить претензию
Не менее важно правильно отправить претензию по назначению. От этого зависит ее юридическая значимость и возможность применения в качестве доказательства в суде. Кроме того, недобросовестный застройщик может воспользоваться случаем и не исполнять требования гражданина, если претензия направлена ему неофициально.
Многие заблуждаются, считая, что достаточно вручить претензионное уведомление под подпись. Такой способ предъявления претензии возможен, но содержит в себе юридические риски:
- человек, принимающий документы, может не быть уполномоченным на это или не являться работником застройщика;
- подпись о получении претензии может быть намеренно искажена;
- в расписке о приеме может не хватать даты и реквизитов всех переданных документов.
Вручение претензии под подпись легко оспорить в суде, так как данный способ не является официальным подтверждением получения корреспонденции. Самый надежный вариант — отправка почтой заказным письмом на юридический адрес застройщика с уведомлением о вручении и описью вложения. Для этого нужно:
- Узнать действительный юридический адрес застройщика путем запроса выписки из ЕГРЮЛ.
- Составить опись вложения в двух экземплярах, перечислив все вкладываемые в конверт документы.
- Заполнить форму почтового уведомления.
- Передать незапечатанный конверт с документами, описью и уведомлением работнику почтовой службы для оформления отправки заказной корреспонденции.
- Оплатить услуги почты и сохранить оригинал квитанции с кодом отправления.
Форма претензии, пусть даже и досудебной, не утверждается нормами действующего законодательства. Предполагается, что документ должен быть оформлен по примерно той же формуле, что и исковое заявление. Таким образом дольщику потребуется в шапке обозначить действующих лиц, в основном блоке – суть проблемы, а в просительной части потребовать устранить выявленные после приёмки недостатки. Конкретные моменты исполнения отдаются, по большей части, на откуп составителю.
Написать текст претензии можно как от руки с помощью синей или чёрной шариковой ручки, так и в машинописном виде при помощи компьютерных средств. Подобного рода документы принято оформлять на чистых листах бумаги формата А4.
Когда требуется писать претензию застройщику
Претензию можно направить в любой срок, когда для этого возникли основания. Наша компания советует вначале направить малую претензию, к которой можно даже не прикладывать документы. Такой подход позволяет посмотреть на реакцию застройщика. Редко, но иногда застройщики идут на встречу и устраняют проблему, например, когда это касается качества выполненных в квартире работ.
В том случае, если на претензию не последовало ответа или ответ вас не устроил, следует переходить к юридически обоснованным требованиям.
Как в первом, так и во втором случае, наилучшим выбором будет составление претензии при помощи опытного юриста по ДДУ. Важно дать застройщику понять, что вы настроены серьезно и тогда, как показывает практика, проблема решается легче и быстрее, нежели, когда претензия составляется самостоятельно и в ней есть недостатки.
Наша компания предлагает помощь в составлении претензии застройщику – звоните. Мы проведём для вас бесплатную консультацию и поможем с решением любых вопросов с недобросовестными застройщиками!
Как направить претензию застройщику
Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.
Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.